“中国抗日八年就取得胜利，而我这个案子在上海已经 15 年了，却依然没有胜利的希望，造成这个问题的根本就是某些政府机构联手将虹梅 3211 号 1-6 幢房所在的国有土地篡改为集体土地，为执行该案制造陷阱，究其原因就是这些房屋每年都有上千万的租金，面对如此丰厚的收益，企业与某些政府官员相互勾结，在经历上海市三次巡视之后，依然毫无进展！这就是我们引以为豪的国际大都市——上海法治环境！” 上海富家物业管理有限公司负责人何育纶言语间流露出悲愤、无奈与失望。
在他的陈述中，这起耗时 15 年的陈年旧案逐渐揭开面纱，牵扯出国有土地 “变性”、政企利益纠葛、司法执行乱象，巡视制度疲软等一系列问题。
涉案土地位于上海市闵行区虹桥镇红春村虹梅 3211 号，1993 年，虹桥镇红春村与上海虹桥房地产公司联合开发该地，1993 年11月8日，上海市闵行区规划土地管理局为此下发《关于核发虹桥镇红春村和上海虹桥房地产公司调整用地范围规划许可的通知》（闵规土【93】380 号）；1994 年 1 月闵行区人民政府也下发《关于批准虹桥镇红春村企业安置用地与虹桥房地产公司已征土地调换使用的通知》（闵府土【94】3 号文件），虹桥房地产公司还支付了相应土地补偿费。
依据《上海市建设用地许可证》【沪土用（闵府土）字〔95〕第 000127 号】，虹梅路房地产用地批准文号为闵府土（94）3 号，用地权属性质明确为国有，至此该土地从集体土地转为国有土地，可进行商品房建设和销售。
1994 年 12 月，红春村、虹桥房地产公司与台胞简育水等人共同创办中外合作企业上海泰豪企业有限公司（以下简称泰豪公司），用于经营该地块房地产业。
豪泰公司的实景和公司资料
经营期间，因泰豪公司无法偿还农业银行金桥支行借款，2000 年农业银行金桥支行将债权转让给中国长城资产管理公司上海办事处，2005 年 12 月该办事处又转让给上海新启投资有限公司，2008 年 8 月 21 日上海新启投资有限公司又转给何育纶的上海富家物业管理有限公司（以下简称富家公司）。
富家公司决定购买该笔不良资产，是源于闵行区虹桥镇红春村委会书记王志强强烈推荐，并承诺双方可合作解决债务问题以及共同开发。
基于对红春村委会的信赖，何育纶的富家公司购入不良资产包。
2009 年，在富家公司帮助下，红春公司和泰豪公司达成还款方案，但，红春公司实现债权后却态度突变，坚称虹梅路房地产是集体土地，并在 2009 年拍卖时向法院申请中止拍卖。
不仅如此，富家公司在接手该资产包后，发现泰豪公司名下虹梅路 3211 号 1-6 幢房地产（以下简称虹梅路房地产）存在诸多在审的司法纠纷，导致资产包无法拍卖，这种状况直到 2013 年 9 月，该案经再审、重审后，上海市高级人民法院作出生效民事判决，产权纠纷才结束。
按照2009年上海市高级人民法院的司法调查认定国有土地的结果，该房地产本可直接司法拍卖，可 2015 年拍卖前，上海市一中院突然向闵行区规划和土地管理局（以下简称闵行区规土局）征询意见。而闵行区规土局也“积极”配合地出具《回复函》称：“本地块为集体工业用地，故受让人应当为虹桥镇范围内的集体经济组织。”
这，确实匪夷所思！
首先，该地在1993年已经实现从集体转变国有的转变22年，转变的手续十分齐全，均在司法审查卷宗随时可查，这本无任何争议，也就是说上海市一中院完全且应该知道该地属于国有土地性质，但是，为何一中院会向国土局征询土地性质的问题？
很明显，一中院如此行为这在为自己的违法裁定寻找证据！
其次，作为专业负责土地审批的部门——上海市闵行区规划土地管理局，早在1993 年11月8日就为此下发《关于核发虹桥镇红春村和上海虹桥房地产公司调整用地范围规划许可的通知》，且相关手续均是该单位直接办理的，也就是说，这块土地属于国有土地就是他们审批，但是，他们为何又称为集体工业工地？
也很明显，这是在配合一中院的制造违法证据！
这种以合法的手段达到非法的目的行为，居然来自国际大都市——上海市司法和行政部门的联合行为。
再次，如果是集体工业用地，那只能用于企业建设，而绝不可能用于开发房地产，但是，22年来，泰豪公司一直将该地用于房地产建设，并且建设的房屋至今还在由泰豪公司出租使用，每年的租金近千万。在上海这样寸土寸金，经济极度繁荣的地方，他们是如何做到把违法违规欠缺合法手续的房屋对外进行租赁经营的？
退一步说，即使该地确实是集体，那么泰豪公司开发的房地产属于违建，但为何至今该地不仅没有被强拆，反而还可以大规模地出租和注册公司？
最后，在上海市巡视组三次巡查的过程中，虹桥镇人民政府的回复是早在1994年的审批时候，由于虹桥房地产公司没有按约支付相关费用，因此，撤销了国有土地性质，这种说法虽然是釜底抽薪的解释方式，但是这个方式完全没有合理与合法性，因为22年来，该地一直用于房地产开发，并且巡视组调出了当年的支付凭证，并且在2009年的上海市八方房地产评审中和上海市高级人民法院拍卖公示中均明确为国有土地，这些均是官方文件证实的，因此说明虹桥镇政府对巡视组进行毫无底线的公然撒谎！
如此明显的违法证据，上海市一中院也居然就这么配合！
因此，一中院依据此回复，将虹梅路房地产按集体土地性质重新评估，价值从 8700 万骤降至 4570 万，且拍卖范围限定在虹桥镇政府认定的集体经济组织内部，直接导致司法拍卖搁浅，富家公司债权实现之路被阻断。
也就是，该地在国有土地的情况下，价值8700万；而被认定集体土地后却变成4570万，贬值了近50%。
“一中院在明明知道该地就是国有土地的情况下，为何要十分突兀地询问国土局？国土局在明明知道是国有土地的情况下为何回复为集体经济土地？国家正规审批手续，难道抵不过一个毫无任何证据的《回复》？一中院甚至是不认上海市高级人民法院的司法调查结果，也不认一中院自己在2009年所做出的拍卖公告？如此精准地使用《回复》的背后是什么？他们为什么这么做？”何育纶一连串的疑问直指问题的核心——国有土地怎么就变成了集体土地？
另，据了解，从集体土地变成国有土地很难，但是只要手续齐全，土地出让金缴纳完整，这个难度不大，三十多年的土地财政就是这样发展起来的。
但是，从国有土地变成集体土地却可能性极小，因为从集体变成国有属于提升和改变了土地性质，反过来却没有这样的通道，就像农村户口变成城镇户口很难，更难的是从城镇户口变成农村户口一样，当时在制度设计的时候，就没有设计“反向流通”的通道，也就是说从低级上升到高级虽难，但有这样的路径，但是从高级下降到低级不是难，而是没有这样的通道，除非是特批！
因此，虹桥镇人民政府也知道这个道理，因此从源头做起——当时没有转变国有性质！
但是，这个说法完全不符合事实，因为，这件事是32年前的事情，并且当时手续十分完整，既有各方的审批，也有缴纳土地出让金的证据，关键是泰豪公司也是建房使用，更为重要的是在2009年的拍卖公示中明确的就是国有土地。
因此，稍微有点常识的人都知道这不可能是集体土地！
与此同时，早在 2006 年一中院组织拍卖虹梅路房地产时，闵行区规土局给法院的回函中，明确虹梅路房地产建造规划、建设批准文件为沪闵建 95A-01118 号、97A-095 号建设工程规划许可证，未提及集体土地性质；当时法院调查获取的《上海市建设用地许可证》也清晰载明土地性质为国有，评估机构据此作出 8600 万元评估价格，后因案件再审暂停拍卖。
短短数年，在无合理事实依据与明确法律依据的情况下，闵行区规土局 2015 年出具的《回复函》却将虹梅路房地产土地性质认定为集体土地，且该《回复函》形式极不规范，难以想象是政府机关出具的正式文件。（蓝色字体需要提供照片）
何育纶表示，该土地已被闵行区政府决定征收，该决定未撤销且持续有效，按正常程序应继续征收并办理国有土地使用权登记，而非忽视征收决定随意认定为集体土地，更荒唐的是即便认定为集体土地，也未办理集体土地使用权证书。
在房地产评估报告中明确显示土地的性质是国有
在这起执行难案件中，位于闵行区虹桥镇的上海市一中院利用“近水楼台先得月”，明显偏向虹桥镇，司法双重标准明显，导致案件迟迟无法解决。
虹梅路房地产地理位置优越，租金收益丰厚，2015 年之前被执行人泰豪公司每月收取租金高达 150 万元，每年超过 1800 万元。对于如此可观的可执行财产，一中院却迟迟不予执行；反过来对富家公司提出的查封、限高申请也置之不理。直至 2015 年最高人民法院督察后，一中院才开始每月执行 30 万元租金，对富家公司其他执行相关申请仍置若罔闻。
当富家公司质疑为何不全额执行租金时，一中院给出 “租金收入需要支付红春公司和其他经营成本，无法执行” 的理由，令人费解。
按正常司法程序，一中院完全可要求承租商户将租金直接支付给债权人富豪公司，泰豪公司其他债权人也可依法申请参与分配，而非对普通债权区别对待、厚此薄彼。
更无法接受的是，该案件作为最高法督查案件，一中院仍在 2017 年 2 月以 “泰豪公司无财产可执行为由” 终结执行，严重背离司法公正原则。
闵行区规土局 2015 年出具《回复函》变更土地性质后，一中院未对变更的合理性、合法性深入调查，也未向债权人富家公司详细说明，仅依据闵行区规土局《回复函》的一面之词，就推翻前次执行中对虹梅路房地产国有土地性质的认定，违背司法机关 “以事实为依据，以法律为准绳” 的判断原则。
事实上，近年来国家关于集体经营性建设用地的法规政策不断改革，放宽流转限制。2019 年 7 月国务院办公厅出台意见，规定农村集体经营性建设用地使用权转让可参照国有建设用地使用权转让；2019 年 8 月修订后的《中华人民共和国土地管理法》明确允许集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或个人使用，且通过出让等方式取得的使用权可转让、互换、出资、赠予或抵押；2020 年 2 月上海市政府印发办法，规定集体经营性建设用地使用权相关交易规则参照同类用途国有建设用地执行。
因此，即便按闵行区规土局 2015 年《回复函》认定虹梅路房地产为集体土地，按照最高人民法院的司法解释，也不应该限制执行拍卖申请人的参拍资格。一中院在执行中无视法规，盲目依据不合理回复，导致司法拍卖无法推进，是对司法权的滥用，严重损害司法公信力。
面对僵局，何育纶将希望寄托在巡视组身上。2020 年 7 月，他将问题反映到上海市闵行区巡视组，市巡视组调查发现国有土地性质的完整手续，责令闵行区纠正，但毫无结果；2021 年 7 月，他又反映到上海市住市委统战部巡视组，结论一致，要求统战部推进此事，结果还是毫无进展；2023 年 7 月，他再次反映到上海市闵行区巡视组，这次巡视组在总结会上针对本案严重批评闵行区人民政府及闵行区国土局，指出行政不作为。
可令人不解的是，历经上海市三次巡视，泰豪公司执行一案依旧毫无进展。巡视制度本应是发现问题、推动解决的重要手段，但在这起案件中，却未能发挥应有作用，案件背后的利益网络依旧坚固。
巡视组调查的结果证明1993年已经支付了“土地出让金”
早在20世纪90年代，何育纶就到虹桥镇投资建设，竭尽全力为上海做贡献。
2020年2月份，当全世界缺口罩时，富家物业从德国抢购一批N95，然后无私奉献捐赠给虹桥镇政府；2022年4月，在上海封控期间，何育纶又出钱出力并策划组织了两岸数十位艺人歌手明星抗疫公益音乐视频＂明天会更好＂，这个视频除了在国内得到数千万的播放流传，同时在海外也获得了七百多家媒体报道，以及超过1.5亿的播放量。
按说，这样的企业家理应得到尊重和保护，但是在推动本案时，富家公司负责人何育纶多次向上海市有关部门反映该案的情况后，等来的不是本案的转机，而是更为猛烈的报复。
首先是剥夺何育纶下属的富家物业的竞拍资格：由于被执行的建筑物土地已登记在合资公司名下，而上海富家物业管理有限公司同样为虹桥镇下属集体参股的合资公司，因此不应该剥夺竞拍人资格，但是在竞拍时，虹桥镇政府以富家物业是合资身份，被排除在外。
其次，富家物业在虹桥镇运营的“伯爵山庄”项目被提前终止合作，违背当初在外经委备案登记的有效章程，无视其优先权而径自对外招租由上海富家物业管理有限公司所投资建设的房产，
最后就是对项目进行“恶意执法”，对富家物业公司名下的房产进行封门断电断水等，导致项目停止，在无法阻止何育纶维护正当合法权益的情况下，用另一种权力对何育纶合法经营进行围剿，这哪里是执法，分明就是打击报复和“警示教育”，没有任何的正当性，这样的事情居然发生在上海——这个首善之区，实在令人汗颜！
不仅如此，司法双标更为严重，富家物业曾在2015年因为人担保而曾经在同样的上海一中院执行局成为被执行人，而上海一中院对待上海富家物业管理有限公司是即刻100%查封所有的公司账户余额，同时对负责人何育纶进行边控等一切措施！而反观上海富家物业管理有限公司对泰豪公司申请执行时，同一个法院执行局对上海富家物业管理有限公司申请对泰豪公司查封账户的合法要求置若罔闻，自2008年至2025年，长达17年时间放任虹桥镇集体企业泰豪公司可以违法地利用已被查封且无使用执照的房屋对外收取累计高达2亿多人民币的租金！
以上就是本案的基本情况，通过何育纶的陈述以及相关证据，可以清晰地看到本案核心在于虹梅路 3211 号 1-6 幢房地产相关的国有土地性质被违规变更为集体土地，以此阻碍司法拍卖，相关方妄图侵占每年上千万的租金收益。
从闵行区规土局前后矛盾的土地性质认定、虹桥镇红春村出尔反尔谋私利，到一中院执行过程中的双重标准，再到何育纶因反映问题遭虹桥镇打击报复，以及三次巡视未能推动案件解决，各环节相互勾连，暴露出当地在土地管理、司法执行、监督机制等方面存在的严重问题，损害了债权人富家公司的合法权益，也对上海的法治形象造成负面影响。
“我就想知道，他们到底通过什么手段将国有土地变成集体土地的？为什么剥夺我的竞拍权？为什么要拿与本案无关的项目要挟我？又为什么三次巡视结果明确却毫无进展？”何育纶愤怒地说
上海市该如何面对何育纶的正当诉求？该如何维护上海的营商环境？我们拭目以待。
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